Cosa si intende con articolo 48 Bis del Testo Unico Bancario
Il nuovo articolo 48 bis del Testo Unico Bancario nel caso di inadempimento del debitore (necessariamente un imprenditore) consente che, nei contratti di finanziamento conclusi tra una Banca (o altro soggetto autorizzato dalla legge all'attività creditizia) e un imprenditore possa verificarsi l'acquisto a favore del creditore (Banca o altro soggetto che ha erogato il credito) della proprietà del bene immobile ipotecato a garanzia del finanziamento stesso, in tal modo esdebitando il debitore (cioè liberandolo dal debito) purché:
- il suddetto trasferimento di immobile sia stato oggetto di una specifica clausola del contratto di finanziamento (aggiunta mediante atto notarile ad un contratto già esistente o inserita in un contratto di finanziamento stipulato successivamente all'introduzione del decreto; qualora la clausola sia aggiunta ad un contratto di finanziamento esistente ed abbia per oggetto del trasferimento l'immobile già offerto in ipoteca, essa prevale sulle trascrizioni intercorse tra la data di iscrizione dell'ipoteca e l'inserimento della clausola);
- sussista una perizia da parte di un soggetto terzo e indipendente avente ad oggetto la valutazione, successiva all'inadempimento, del valore del bene immobile concesso in ipoteca alla data dell'inadempimento contrattuale;
- sia restituita l'eccedenza tra l'entità del debito e il valore dell'immobile risultante dalla suddetta perizia;
- il contratto di mutuo non sia condizionato sospensivamente all'introduzione di detta clausola (che legittima il trasferimento della proprietà dal debitore inadempiente al creditore);
- il bene immobile oggetto di trasferimento non sia l'abitazione principale del datore di ipoteca né del proprio coniuge né dei suoi parenti o affini entro il terzo grado.
Il creditore, qualora abbia tollerato l'inadempimento senza aver dichiarato la risoluzione per inadempimento non è tenuto ad esperire la procedura esecutiva (pignoramento e esecuzione forzata) per ottenere la proprietà del bene o il suo equivalente in denaro essendo il contratto di finanziamento nel quale sia presente detta clausola, titolo idoneo al trasferimento della proprietà a seguito dell'inadempimento da parte del debitore.
L'inadempimento che rileva è disciplinato dalla suddetta legge ed in generale si ha in virtù del mancato pagamento protratto per un certo periodo rispetto alle scadenze previste nel contratto.
Il debitore a seguito dell'inadempimento e del conseguente effetto traslativo del bene viene esonerato dal pagamento del debito anche qualora il valore ricavato dalla vendita del bene ipotecato da parte del creditore sia inferiore al debito.
L'effetto traslativo è sospeso all'inadempimento del debitore e si verifica a seguito: della notifica del creditore di volersi avvalere della clausola unitamente alla sussistenza della perizia di stima del bene ipotecato e, qualora sussista, anche a seguito della restituzione dell'eccedenza del valore peritato del bene rispetto all'importo del debito.
La disciplina di recente introdotta rappresenta un'eccezione al generale divieto del patto commissorio che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà del bene ipotecato a favore di un solo creditore per il solo fatto dell'inadempimento del debitore; essa si configura come un c.d. patto marciano per mezzo del quale il creditore diviene proprietario del bene dato in garanzia allorchè il debitore non adempia ma purché sussistano i requisiti di cui sopra, e con i correttivi della perizia e soprattutto della restituzione dell'eccedenza di valore al debitore.
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